面对高额的房产证税费,陈先生因囊中羞涩,打算过段时间再办证,但没想到,开发商居然一纸诉状诉至法院,要求他马上办理房产证并以商品房总价款的万分之三按日支付违约金。面对这种情况,陈先生十分气愤:“办不办证是我的自由,开发商怎么有权起诉我?”
2020年1月份,陈先生与开发商签订《商品房买卖合同》购买某小区一单元房,并在合同补充协议第六条第4项约定在开发商通知可办理不动产权证的30日内领取办证需要的相关材料,并在60日内办妥不动产权证书。如因陈先生原因导致该商品房的不动产权证未能在通知之日起60日内办妥的,每逾期一日,陈先生应按商品房总价款的万分之三向开发商支付违约金。之后陈先生依约交付了首付款并办理按揭贷款手续,开发商将房屋交付给陈先生使用。2021年3月31日,开发商通知陈先生可以去办理不动产权证书,并要求其在收到通知之日起60日内办妥。2021年4月、8月,开发商又通过微信催促陈先生办理不动产权证书,并告知办证所需材料。但陈先生迟迟未去办理,开发商遂诉至法院,请求判决。
法院经审理认为,开发商在2021年3月31日告知陈先生可以办理不动产权证书,但陈先生至今已超过60日未去办理,已经违反合同约定,应承担违约责任。开发商要求陈先生立即办理不动产权证于法有据,但补充协议第六条第4项系格式条款,与因出卖人原因未能办理房屋产权登记对比,不合理地减轻出卖人的责任、加重买受人的责任,因此该条款属于无效条款。而且陈先生是否办理房屋产权登记虽与开发商对按揭贷款的保证责任有关联,但目前陈先生不存在拖延支付贷款情形,尚未对开发商利益造成重大影响,从合同的实际履行情况及衡平合同双方预期利益、兼顾公平原则出发,违约金依法调整为以房屋总价款为基数,按日万分之一计算至房屋产权登记之日止,同时应以购房款总额的1%为限。据此法院作出判决。
法官后语:合同是民事交往中用来约束对方最常见的方式。当事人自愿订立的合同只要不违反法律、行政法规的强制性规定即为有效,在享受合同权利的同时我们也要按照约定履行合同义务,而不能将合同视作一纸空文,忘之脑后。在此提醒大家,签订合同时应仔细阅读条款,明确双方权利义务和违约责任,并积极履行合同约定,防范法律风险。